管理不全空家・特定空家とは？勧告・固定資産税への影響と対策
最終確認：2026年10月5日｜国土交通省の現行法令・ガイドラインを確認
2026年最新｜空家法
「特定空家」になる前に、管理不全空家の段階で対応を。
2023年12月施行の改正空家法では、放置すれば特定空家等になるおそれがある「管理不全空家等」が新たに制度化されました。市区町村から勧告を受けると、管理不全空家等でも住宅用地特例の対象外になる可能性があります。
「特定空き家とは？」への答え
法律上は「特定空家等」といい、倒壊のおそれや衛生・景観・周辺の生活環境への著しい影響などがある状態について、市区町村が法令に基づき判断します。一方、「管理不全空家等」は、放置すると特定空家等になるおそれがある段階です。単に空き家になっただけで、どちらかに自動的に指定されるわけではありません。
空き家であるだけでは、直ちに特定空家等になるわけではありません。適切な管理が重要です。
管理が不十分で、放置すれば特定空家等になるおそれがある状態。市区町村は指導・勧告が可能です。
倒壊・衛生・景観・生活環境などで周囲に著しい悪影響を及ぼすおそれがある状態。
「空き家になった＝固定資産税が6倍」ではありません。
問題になるのは、市区町村から管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けた敷地です。住宅用地特例が外れることで税負担が大きく増える場合がありますが、実際の税額が必ず6倍になるわけではありません。
豊中市・北摂に空き家をお持ちの方へ：定期的な点検から始めるなら空き家管理・見守りサービス、売却・買取・活用も含めて比較するなら豊中市の相続・空き家相談をご覧ください。
管理不全空家等と特定空家等の違い
管理不全空家等は、適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家です。危険な状態になる前に、市区町村が指導・勧告できるようになりました。
特定空家等は、倒壊など著しく保安上危険となるおそれ、著しく衛生上有害となるおそれ、著しく景観を損なっている状態、周辺の生活環境に不適切な影響を与える状態などが対象です。
本記事は、国土交通省が公開する現行の「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置」の考え方に沿って整理しています。
どんな状態が問題になる？代表的な4つのリスク
瓦や外装材の落下、傾き、腐朽、塀の破損など。
ごみの放置、害虫・害獣、排水や衛生状態の悪化など。
道路や隣地への枝の張り出し、雑草の繁茂、不法投棄など。
窓や扉の破損、出入り自由な状態、著しい景観悪化など。
単に築年数が古い、空室期間が長いという理由だけで指定されるわけではありません。重要なのは、管理状態と周囲への影響です。
空き家の「数」と、法令上の「管理不全空家等・特定空家等」は別の指標です。例えば、豊中市の空き家率13.7％と地域別の実態は住宅の利用状況を示す統計であり、その空き家すべてが行政指導の対象という意味ではありません。
豊中市で庭木・雑草が伸びている場合
庭木の越境や敷地の雑草は、まず現場の安全と近隣への影響を確認します。豊中市は、草木の繁茂や防犯面の不安がある空き家について相談窓口を案内しています。市から連絡があっただけで直ちに「特定空家等」に該当するとは限りません。作業する範囲を整理する際は、豊中市の庭木・雑草対策｜草刈り・剪定の費用と相談先も参考にしてください。
自治体の措置はどう進む？
管理不全空家等と特定空家等では、措置の段階が異なります。
管理指針に沿った改善を求められます。
改善されない場合。住宅用地特例への影響があります。
危険・衛生・景観・生活環境への影響に応じて段階的に進みます。
改善されない場合、命令や行政代執行等へ進むことがあります。
特定空家等で命令に違反した場合は、50万円以下の過料の対象となることがあります。行政代執行が行われた場合、その費用は原則として所有者に請求されます。
固定資産税はどうなる？住宅用地特例との関係
住宅の敷地は、一定の要件のもとで固定資産税の課税標準が軽減されます。小規模住宅用地では200㎡以下の部分について固定資産税の課税標準が1/6となる仕組みがあります。
管理不全空家等・特定空家等として市区町村から勧告を受けた敷地は、住宅用地特例の対象外となります。
そのため税負担が大きく増える可能性があります。ただし、元の課税標準・都市計画税・土地の評価額などにより実際の増加額は異なります。
出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」関連資料。住宅用地特例は、200㎡以下の部分について固定資産税の課税標準を1/6とする仕組みなどがあります。
管理不全になる前にできる4つのこと
外壁・屋根・雨樋・窓・庭・郵便受けなどの変化を確認。
越境や不法投棄、雑草の繁茂を放置しない。
小さな破損や雨漏りを、悪化する前に確認・修繕。
使わないなら、売却・賃貸・買取・再生などを早めに比較。
管理と売却は別々に考えられます。
「まだ売るか決められない」という場合でも、管理だけ先に始められます。遠方にお住まいなら、写真付き報告などで家の状態を共有しておくと、家族で今後を考えやすくなります。
空き家の管理を続ける場合は、日常の点検に加えて保険契約の扱いも確認しましょう。空き家になったときの火災保険の継続可否・補償・確認手順を実務目線で整理しています。
自治体から改善について連絡が届いたら
まずは書類に記載された対象物件、求められている改善内容、回答・対応期限、担当窓口を確認してください。現況写真とこれまでの管理記録を整理し、屋根材の落下などの危険がある場合は自分で無理に作業せず安全を優先します。指定や勧告の有無、必要な措置、住宅用地特例の取扱いは自治体に確認したうえで、管理・修繕・売却・買取の方法を比較しましょう。
スペースグリーンの実務視点
「直す部分」と「家の今後」を分けて考える
豊中市・北摂の空き家について相談するときは、いま周囲に影響していることと、これから家をどう使いたいかを分けて整理すると話が進めやすくなります。売却するか家族で決まっていなくても、草木の越境や壊れた窓への対応は先に考えられます。
- 01 写真｜家全体と、気になる箇所
- 安全な場所から撮った外観・庭・道路との境目と、破損や枝の越境が分かる写真。撮影日と「いつから気になったか」も添えます。写真のために屋根に上ったり、危険な建物に入ったりする必要はありません。
- 02 書類｜届いた通知と、管理の記録
- 自治体からの通知があれば、求められている対応・期限・担当窓口を確認。草刈りや修繕をした日、支払った費用、見積書もまとめておくと、今後必要な作業を整理しやすくなります。
- 03 家族の意向｜決まっていないことも共有
- 誰が鍵を持ち、現地に行けるのか。家を残したい人はいるか、管理費をどこまで負担できるか。「売るか未定」「家族で相談中」でも、そのまま伝えてください。
相談するときのメモ
「場所は〇〇。気になるのは〇〇。市からの連絡は有・無。現地確認は〇月。家族では〇〇まで決まっています。」
分かる範囲を埋めるだけで、最初の相談の準備になります。
活用の実例：スペースグリーンが仲介した豊中市・服部天神の築古長屋は、その後コワーキングスペースに改装されました。これは特定空家等に指定された物件の解消事例ではありませんが、古い建物を一律に解体前提にしない考え方の参考になります。改装前後の写真と取引事例を見る →
空き家管理・見守りの内容と料金を見る →
豊中市の相続・空き家相談ページを見る →
管理不全空家・特定空家でよくある質問
空き家になっただけで固定資産税は上がりますか？
空き家になっただけで直ちに住宅用地特例が外れるわけではありません。管理不全空家等または特定空家等として、市区町村から勧告を受けた敷地が対象外となります。
管理不全空家等に指定されたら、すぐ解体しないといけませんか？
一律に解体が必要という制度ではありません。まずは市区町村からの指導内容を確認し、草木・ごみ・破損箇所など必要な改善を行います。
遠方に住んでいて管理できません。
家族・近隣の方に依頼するほか、空き家管理サービスを利用する方法があります。定期的に状態を把握し、異常があれば早めに対応することが重要です。
古い家は先に解体した方がいいですか？
先に解体するのが最善とは限りません。接道・土地形状・建物状態・売却方法・税負担などを確認し、建物付き売却・買取・再生と比較してから判断します。
主な確認資料：
国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
※本記事は2026年10月5日時点の一般的な制度説明です。個別の指定・措置・税額は市区町村・税務担当部署等へご確認ください。
