相続した実家の売却は何から始める？｜登記・査定・税金・片付けの順番
最終確認：2026年10月6日｜相続登記・税制の公的情報と、スペースグリーンの実際の売却事例をもとに構成
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相続した実家を売却するとき、最初にやることは「査定」だけではありません。
最初に確認したいのは、①登記名義と相続人、②家族の意向、③建物・土地・道路の状態、④税金や期限、⑤引渡し条件です。そのうえで査定し、仲介・買取・管理・活用を比較すると、後戻りの少ない進め方ができます。
株式会社スペースグリーンでは、豊中市・吹田市をはじめ北摂の相続不動産について、価格を出すだけでなく「売れる状態へ整理するところ」からお手伝いしています。この記事では、実際に当社が対応した相続売却事例を1例だけ紹介しながら、何から始めればよいかを解説します。
この記事の結論
相続した実家は、相続登記が終わっていない・荷物が残っている・売るか家族で決まっていない状態でも、まず相談・査定から始められます。先に解体や片付けをしてしまう前に、現在の状態と選択肢を整理することが大切です。
目次
相続した実家の売却は何から始める？まず5つを確認
相続した実家について、最初から「売却する」と決め切っている必要はありません。実際には「兄弟でまだ話がまとまっていない」「荷物が多い」「相続登記が終わっていない」「しばらく残したい」という状態から相談が始まることもあります。
最初に確認したい5つ
- 登記名義と相続人はどうなっているか
- 家族の中で「売る・残す・貸す」の方向性が決まっているか
- 建物・道路・境界・設備・家財にどんな課題があるか（家財が残ったままの売却方法はこちら）
- 相続登記や税金で確認すべき期限・条件があるか
- いつ、どのような条件で引き渡せるか
STEP 01名義確認
登記簿と相続状況を確認。
STEP 02家族の意向
誰が何を希望しているか整理。
STEP 03現地確認
建物・道路・家財・設備を確認。
STEP 04税務・期限
必要に応じて専門家と確認。
STEP 05査定・売却
条件を整えて販売方法を決定。
スペースグリーンでは、まず不動産の現状とご家族の状況を整理し、売る・貸す・管理する・残すを比較します。そのうえで売却する場合は、査定価格だけでなく販売方法や引渡条件まで組み立てます。
STEP1｜登記名義と相続人を確認する
最初に確認したいのが現在の登記名義です。亡くなった方の名義のままなのか、すでに相続登記が終わっているのかによって、売却までの準備が変わります。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。義務化より前に発生した相続も、未登記であれば原則として対象となります。施行前から相続を知っていたケースでは、経過措置として2027年3月31日が一つの期限になります。
スペースグリーンの役割：登記申請は司法書士等の専門領域です。当社では、売却の相談窓口として現在の名義や売却までに必要な準備を整理し、必要に応じて司法書士へつなぎます。
公的情報：法務省「相続登記の申請義務化について」
STEP2｜家族で「売る・貸す・管理する・残す」を整理する
相続不動産では、価格より先にご家族の意向が重要になることがあります。兄弟姉妹で相続した場合、一人は売りたい、一人は残したいということもあります。
この段階では無理に結論を出すより、まずそれぞれの選択肢を数字に置き換えて比較するのが有効です。
| 選択肢 | 確認すること | 向いているケース |
|---|---|---|
| 売る | 査定価格、税金、引渡時期、家財、建物状態 | 利用予定がなく、管理負担を減らしたい |
| 貸す | 改修費、想定賃料、管理費、賃貸需要 | 立地・建物状態が賃貸に向いている |
| 管理する | 固定資産税、保険、換気・通水、庭木、巡回 | すぐに結論を出したくない |
| 家族で使う・残す | 修繕費、名義、将来の利用方法 | 居住・将来利用の予定がある |
※表は横にスクロールできます。
「売却価格を知ってから家族で考えたい」という進め方でも問題ありません。査定をしたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
「売却以外の方法も比較したい」という方は、豊中市の空き家を売る・貸す・管理する・解体する4つの選択肢も参考にしてください。ご実家が豊中市以外にある場合も、基本的な判断の順序は参考になりますが、制度や相場は所在地ごとに確認します。
使う予定のない実家をしばらく保有する場合は、加入中の保険も確認してください。空き家になった家の火災保険は継続できる？補償と保険料の確認ポイントにまとめています。
STEP3｜建物だけでなく「土地・道路・境界・インフラ」まで確認する
相続した実家が古い場合、「建物が古いから価値がない」と考えてしまうことがあります。しかし不動産の価値は建物だけでは決まりません。土地の広さ、接道、用途地域、建替え条件、周辺需要などによって売り方が変わります。建替えが難しい場合は再建築不可物件の売却の選択肢も確認してください。
01建物
築年数、雨漏り、傾き、設備、増改築履歴など。
02土地
面積、形状、境界、越境、庭・擁壁など。
03道路
接道状況、道路種別、幅員、建替え条件など。
04インフラ
上下水道、ガス、排水経路など。
05家財
家具・家電・残置物をどうするか。
06引渡条件
退去時期、住み替え、解体の有無など。
古い家だから先に解体、とは限りません。
買主側が解体を前提に購入するケースや、古家付き土地として販売した方が売主様の負担を抑えられるケースもあります。解体費を支払う前に、現況のまま売却できる可能性を確認します。
相続した家が長屋・連棟住宅の場合は、売却前に隣戸・共有部分・再建築の条件も確認します。詳しくは豊中市の長屋売却で確認したいポイントをご覧ください。
実際の売却事例もあります｜詳しい経緯は実績ページへ
SPACE GREEN REAL CASE
吹田市江坂で相続不動産の売却をお手伝いしました
この事例では、相続した古家付き土地の売却をお手伝いし、相続登記・税務の専門家との連携、古家付き土地としての販売、住み替えに合わせた引渡条件の調整などを行いました。
このページでは「相続した実家を売るときの基本的な進め方」を解説しています。
この案件そのものの経緯や判断、契約条件については、実績記事に分けて詳しく掲載しています。
相続した実家の相談時、最初にあると整理しやすい書類
すべて揃っていなくても相談できますが、手元にあるものを持参いただくと現状を把握しやすくなります。
PROPERTY固定資産税の納税通知書
土地・建物の所在地や評価額などを確認する手がかりになります。
REGISTRY登記関係の資料
登記識別情報、権利証、登記事項証明書など。なくても確認は可能です。
LAND購入時・測量時の資料
売買契約書、重要事項説明書、測量図、境界確認書など。
HOUSE建物の資料
建築確認、図面、リフォーム履歴、設備資料など。
INHERITANCE相続関係の資料
遺言書、遺産分割協議書など、すでに作成済みのものがあれば確認します。
OTHER分かる範囲の情報だけでも可
「何も見つからない」状態でも、調べる順番から整理できます。
STEP4｜税金は「売ってから」ではなく売る前に確認する
相続した実家の売却では、譲渡所得税のほか、一定の条件を満たす場合に利用できる特例があります。代表的なものの一つが、被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の3,000万円特別控除です。
ただし、対象となる家屋、相続人数、売却時期、売却金額、耐震・解体など複数の要件があるため、誰でも自動的に適用される制度ではありません。
税務判断は税理士・税務署へ確認してください。
スペースグリーンでは、不動産売却の条件を整理したうえで、必要に応じて税理士と役割を分けて進めます。
スペースグリーンでは、不動産売却の条件を整理したうえで、必要に応じて税理士と役割を分けて進めます。
公的情報：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
STEP5｜査定は「価格」だけでなく売却条件まで含めて考える
査定価格が高くても、解体費や測量費、修繕費、荷物処分費が大きければ、最終的な手取りは変わります。また、売却に時間がかかれば固定資産税・保険・管理負担も続きます。
そのためスペースグリーンでは、単に「○○万円で売れそうです」とお伝えするだけではなく、次のような条件も一緒に整理します。
SELLING仲介で売るか、買取か
価格・期間・現況条件を比較します。
COST売るまでに必要な費用
測量、解体、残置物、修繕などを確認。
TIMINGいつ引き渡せるか
住み替えや家財整理の期間も含めます。
NET最終的な手取り
売却価格だけではなく諸費用を踏まえて考えます。
相続した実家の売却で、よくあるご質問
Q. 相続登記がまだでも査定できますか？
はい。査定や今後の進め方の相談は可能です。実際の売却に向けて必要な登記手続は、司法書士と連携して整理します。
Q. 家の中に荷物が大量に残っています。それでも相談できますか？
できます。最初から全部片付ける必要はありません。売却方法や買主条件によって、どの段階でどこまで整理するかを考えます。
Q. 古い家は解体してから売った方がいいですか？
物件ごとに異なります。土地条件・解体費・買主需要を確認する前に解体すると、選択肢を狭めることもあります。まず現況で確認するのがおすすめです。詳しくは築50年の家を解体せず売る方法と費用比較をご覧ください。
Q. まだ家族で売却が決まっていません。
その段階でも問題ありません。売却査定、管理費、活用可能性などを数字にしてから、ご家族で比較できます。
Q. 売却後もしばらく住み続けることはできますか？
買主様との合意が必要ですが、条件調整できるケースがあります。実際にスペースグリーンでは、決済後も約3か月居住できる条件を調整した事例があります。
スペースグリーンでは「不動産会社に相談するにはまだ早い」段階から対応します
相続した実家の問題は、不動産だけでは終わらないことがあります。登記、税務、家族間の整理、荷物、住み替え、管理など複数の課題が重なるからです。
スペースグリーンは、すべてを自社だけで行うのではなく、不動産会社として売却・買取・管理・活用を担当し、登記や税務などは専門家と連携するという役割分担を大切にしています。
「まだ売ると決めていない」「何から相談すればいいか分からない」というところからでも、現在地を一緒に整理します。
実例｜吹田市江坂の相続不動産売却相続登記・税理士連携・住み替え条件まで調整した事例 → 相続登記の期限を確認過去の相続も含む義務化の考え方を解説 → 相続空き家の3,000万円特別控除条件・期限・手続きの確認ポイント → 豊中市の相続・空き家相談売却・買取・管理・活用をまとめて相談 →
相続した実家、まだ売るか決まっていなくても大丈夫です。
豊中市・吹田市をはじめ北摂の相続不動産について、名義、建物、家財、売却価格、今後の管理を整理するところからご相談ください。
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豊中市の地域データも確認：相続した実家をどうするか考える際は、個別の家だけでなく豊中市全体の空き家・中古住宅市場も確認すると判断材料が増えます。 豊中市の空き家率・地域別データを見る →
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