不動産の住所変更登記が義務化｜昔の住所のまま家は売れる？期限・費用

不動産を買った当時の住所が、登記簿にそのまま残っていませんか。

この記事では、豊中市を拠点に不動産売買を行う株式会社スペースグリーンが、制度の説明だけではなく、「実際に家を売るときに何を確認するのか」まで不動産実務の目線で整理します。

※登記申請の代理は司法書士の業務です。個別の申請可否・必要書類は法務局または司法書士へご確認ください。

不動産の住所変更登記とは？2026年4月から義務化

土地・戸建て・区分マンションなどの登記簿には、所有者の氏名と住所が記録されています。

引っ越しで住所が変わった、婚姻などで氏名が変わった、といった場合に、その登記記録を現在の情報へ変更するのが住所等変更登記です。

変更するのは所有者の住所・氏名です。「物件の所在地」と「所有者の住所」は別の情報なので、まずは登記事項証明書の所有者欄を確認しましょう。

これまでは任意でしたが、所有者不明土地問題への対応として、2026年4月1日から法律上の義務になりました。自宅のほか、賃貸に出している家、空き家、土地も、所有権の登記名義人であれば対象です。

いつまで？2026年4月より前の引っ越しも対象

今回の義務化で重要なのは、2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていた人も対象になる点です。

正当な理由なく義務に違反すると、5万円以下の過料の対象になります。直ちに科されるのではなく、登記官の催告後も正当な理由なく申請しない場合に、裁判所へ通知する流れです。

一方、対象となる方が検索用情報の申出を済ませておけば、住所等の変更のたびに自分で申請しなくても、義務違反に問われない仕組みがあります。詳しくはスマート変更登記をご覧ください。

出典：法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」

昔の住所のままでも家は売れる？

売却相談・査定・売買契約の検討を始めることはできます。

ただし、最終的に買主へ所有権移転登記をする場面では、売主の現在の住所・氏名と登記簿上の記録を一致させる必要があります。登記記録と異なる場合は、所有権移転の前提として住所・氏名変更登記を行うのが原則です。

1. 査定・売却相談登記簿の住所が古い段階から、物件調査や価格の確認を進めます。
2. 住所変更登記の準備旧住所から現住所までのつながりを確認し、司法書士と必要書類・申請時期を調整します。
3. 住所変更登記 → 所有権移転登記申請の順番を整え、買主への名義変更を進めます。

実務では、司法書士が住所変更登記と所有権移転登記を同日に連件で申請するケースもあります。ただし、何度も転居している、古い住所までのつながりが確認しにくい、氏名も変わっている、といった場合は準備に時間がかかることがあります。

相続登記との違い｜期限・過料は別のルール

検索では「不動産登記 義務化」と一括りにされがちですが、住所変更登記と相続登記は別制度です。

昔の相続で名義が亡くなった方のままなら、住所変更登記ではなく相続登記の確認が必要です。詳しくは相続登記の期限は2027年3月31日？昔に相続した空き家・実家の義務化を解説をご覧ください。

住所変更登記はいくら？税金・実費・報酬を分けて確認

通常の住所変更登記を申請する場合、登録免許税は原則不動産1個につき1,000円です。これは登記にかかる税金で、手続費用の総額ではありません。

売却時の見積もりには抵当権抹消など別の登記費用が含まれることもあります。「住所変更だけの費用」と「売却に伴う登記全体の費用」を分けて確認しましょう。

計算例の出典：法務局「登録免許税の説明（敷地権付き区分建物）」PDF

※住居表示の実施など、登録免許税が非課税になるケースもあります。個別の適用は法務局・司法書士へご確認ください。

無料のスマート変更登記｜売却を急ぐ場合は？

住所等変更登記の義務化に合わせて始まったのがスマート変更登記です。

国内に住所を有する個人は、あらかじめ「検索用情報の申出」をすると、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を確認し、本人の意思確認を経て職権で変更登記を行います。検索用情報の申出と職権による変更登記に、登録免許税や手数料はかかりません。

申出には氏名・住所・生年月日などの情報を用います。オンラインや書面で手続でき、メールアドレスがない場合の案内も用意されています。必要な添付書類や手順は、法務省「検索用情報の申出について」で確認できます。証明書の取得費・郵送費や、専門家に依頼する場合の報酬は別に考えましょう。

※海外に住む個人はこの住基ネットを利用する仕組みの対象外です。法人は会社法人等番号を利用する別の取扱いとなります。

必要書類と、旧住所からの「つながり」の確認

住所変更登記では、登記簿に記録された住所から現在の住所まで変更したことを確認できる資料が必要になります。

一般的には住民票の写しなどを利用しますが、複数回転居している場合や古い住所の場合は、戸籍の附票など、旧住所から現住所までの経緯が確認できる資料が必要になることがあります。

申請書に住民票コードを記載することで、住民票の写しの添付を省略できる場合もあります。12桁のマイナンバーとは別の番号です。ただし、住民票コードで旧住所から現住所までの経緯を確認できないときは、住民票の写しや戸籍の附票などが必要です。

必要書類は法務局の申請手続案内、添付省略の条件は住所変更登記のオンライン申請案内をご確認ください。

早めに確認したいケース

• 購入後に2回以上引っ越している
• 登記簿の住所がかなり古い
• 住居表示の変更が途中にある
• 婚姻・離婚などで氏名も変わっている
• 相続した不動産を近いうちに売りたい
• 抵当権抹消も同時に予定している

豊中市・北摂の売却を、登記の確認からサポート

住所変更登記だけ済ませても、不動産売却が自動的に進むわけではありません。

実際の売却では、登記と同時に相続・抵当権・境界・接道・建物状態・家財・引渡条件などを確認します。ここを一緒に整理するのが、不動産会社としての役割です。

1. 登記事項を確認
   名義人、住所、抵当権などを確認します。
2. 売却査定を進める
   住所変更登記が未了でも、査定まで止める必要はありません。
3. 司法書士に確認すべき事項を整理
   住所変更、相続、抵当権抹消など、必要な登記の順番を確認します。
4. 物件側の課題も確認
   境界、道路、建物、家財などを同時に点検します。
5. 決済日から逆算
   必要書類・登記・引渡条件を売買スケジュールに落とし込みます。

住所変更登記のよくある質問

売却予定があるなら、まず登記簿と決済までの日程を確認

住所等変更登記は2026年4月1日から義務になりました。

ただし、不動産を売る予定がある方にとって重要なのは、2028年の期限だけではありません。売却の決済までに、現在の住所・氏名と登記簿の記録をそろえられるかです。

• 住所・氏名の変更から原則2年以内
• 2026年3月31日以前の変更は原則2028年3月31日まで
• 正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の可能性
• 売却時は所有権移転の前提として変更登記が必要になるのが原則
• 登録免許税は不動産1個につき1,000円が原則
• 無料のスマート変更登記も選択肢。ただし売却直前の即時対応には向かない