旗竿地は売れる？豊中市・吹田市の売却方法｜江坂の契約事例
「奥まった土地だから売れないのでは」「間口が狭いと、大幅に安くなる？」。豊中市・吹田市で旗竿地を所有している方は、土地の形だけで売却を諦める必要はありません。
まず知っておきたいこと
旗竿地でも売却できる可能性があります。まず、道路・建物・権利関係を確認しましょう。
再建築の可否、通路部分の幅、車の出入り、境界などによって、買主候補や価格は変わります。「旗竿地だから一律に何割安い」と決めず、仲介・買取・隣地への売却を比較しましょう。
売却できる？旗竿地という形だけでは決まりません。
いくらで売れる？周辺の成約事例と個別条件で査定します。
最初にすること解体や測量の前に、資料と現況を確認します。
スペースグリーンには、吹田市垂水町3丁目（江坂エリア）で、道路側の間口が約3.5mの旗竿状の不動産の売買契約が成立した事例があります。この記事では、その実例とともに、売却前の確認事項と売り方を紹介します。
解説・相談窓口：株式会社スペースグリーン 代表 西本 圭（宅地建物取引士）
目次
旗竿地とは？奥の宅地と道路を細長い敷地がつなぐ土地
旗竿地（はたざおち）は、道路から細長い通路状の敷地が伸び、その先にまとまった宅地がある土地のことです。「敷地延長」「敷延（しきえん）」「路地状敷地」と呼ばれることもあります。
図解｜入口だけでなく、竿部分の途中も確認
旗部分｜奥の宅地
建物の配置・日当たりなどを確認
建物の配置・日当たりなどを確認
隣地
竿部分途中の幅
・長さを確認
・長さを確認
↔ 道路に接する長さ
前面道路｜道路種別・道路幅を確認
道路に近い部分だけでなく、奥まで続く通路の最も狭い箇所も確認します。塀・門柱・電柱などで、図面上の幅と実際に通れる幅が違うことがあるためです。
間口・通路幅・道路幅を分けて確認する
| 確認する場所 | 見ておきたいこと |
|---|---|
| 道路に接する長さ | 敷地と道路が接している部分の長さ。「間口」と呼ばれることもありますが、建築基準法上の道路に接しているかを確認します。 |
| 竿部分の幅 | 奥の宅地まで続く敷地の幅。境界線の位置と、障害物を除いて実際に使える幅を分けて確認します。 |
| 前面道路の幅 | 敷地の前を通る道路自体の幅。車の曲がりやすさや、セットバックの確認に関係します。 |
豊中市・吹田市では、建物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接することが基本です。ただし、接道の長さだけで再建築できるかどうかは決まりません。
「旗竿地＝再建築不可」ではありません。道路種別、路地状部分の形状、建物の用途・規模、適用される条例などを確認します。接道義務を満たさない場合の法第43条第2項による認定・許可も、要件や手続きの確認が必要です。
接道の基本：豊中市の公式案内／国土交通省の建築基準法資料（PDF）
前面道路が狭い場合は接道・セットバックの確認方法を、建て替えが難しい場合は再建築不可物件の売却方法も参考にしてください。
旗竿地の売却価格と売りやすさを左右する6つの条件
買主が判断しやすいのは、「何坪あるか」に加えて、どのような使い方ができ、追加費用がどれくらい生じるかが見える土地です。査定では次の条件を確認します。
1．立地と、奥の宅地の使いやすさ
駅や生活施設までの距離、周辺環境、奥の宅地の広さと形、日当たりを確認します。同じ土地面積でも竿部分の占める割合が違えば、建物や庭を配置する自由度は変わります。
2．接道・再建築の見通し
建築基準法上の道路に接しているか、希望する建物が建てられるかは、買主にとって大きな判断材料です。確認済証や建築計画概要書などの過去の資料も調べますが、過去に建物が建ったことだけで現在の再建築可否を判断しません。
3．竿部分の幅と長さ、車の出入り
入口の幅だけでなく、道路から曲がる角度、途中の狭い箇所、車を止めた後の歩行スペースを見ます。「間口3.5mなら普通車を止められる」と一律にはいえません。車種、前面道路、門柱、段差などを含めて確認します。
4．境界・越境と通路の権利関係
竿部分が自分の所有地なのか、共有なのか、他人の土地を通る必要があるのかを整理します。塀の位置がそのまま境界とは限りません。通行や工事に関する権利・承諾の範囲も、資料で確認できる状態にしておきます。
境界が分からない場合は、境界不明の土地の売却と確定測量をご覧ください。
5．建築・解体工事と配管の費用
重機や資材を奥へ運びにくい土地では、建築・解体費が増える場合があります。上下水道やガスの引込経路、更新工事の距離、他人地を通る配管の有無も確認します。価格に影響しそうな工事は、見積もりを取って比較すると判断しやすくなります。
6．既存建物の状態と買主の利用目的
自宅として住む人、既存建物を活かしたい事業者、隣接地と一体利用したい隣地所有者では、評価する点が異なります。建物の状態や賃貸中かどうかも含めて、どの買主候補に提案するかを考えます。
買主に伝えたい長所もあります
道路から奥まっていることで、通行人の視線から距離を取りやすい場合があります。予算と立地のバランスが合う、アプローチに植栽を楽しめるなど、条件によっては暮らし方に合う土地になります。
日当たり・防犯・騒音などは周囲の建物や現地状況によります。長所を伝える際も、通行や避難に必要な空間を確保できるか確認します。
旗竿地はいくらで売れる？一律の割引率より「根拠」と「手残り」を確認
豊中市・吹田市の旗竿地でも、駅からの距離や面積、再建築条件などに差があります。「旗竿地は相場の○割」という数字だけでは、その土地の売却価格は判断できません。
価格の大まかな目安は、整形地の7〜8割程度
売却価格の目安として、周辺の整形地の7〜8割程度と紹介されることがあります。ただし、全国共通の評価基準や、豊中市・吹田市の平均成約率を示す数字ではありません。
例えば、立地・総面積などが近い整形地を3,000万円とした場合、7〜8割で計算すると2,100万〜2,400万円です。これは価格感をつかむための計算例で、個別物件の査定額ではありません。
再建築が可能で、通路や駐車の使い勝手、日当たりなどの条件が良ければ価格差が小さくなる可能性があります。一方、再建築できない場合や権利関係に課題がある場合は、この目安をそのまま使えません。
比較するのは土地の形が整った「整形地」です。「更地」は建物がない状態を指すため、旗竿地も更地になり得ます。双方の建物の有無など、比較条件をそろえて考えます。
価格目安の参考：ライトパスの旗竿地売却解説／条件による違い：住友不動産ステップの旗竿地売却解説
① 周辺の成約事例近隣の実際の取引を参考に、立地・面積・時期の違いを確認。
② 個別条件の差通路、建築条件、境界、建物、必要な工事費などを反映。
③ 売却方法ごとの見積もり仲介の査定と買取の提示条件を比べ、手残りと期間を検討。
査定を依頼するときは、「近隣のどの事例を参考にしたか」「どの条件が価格に影響したか」「売主が負担する費用は何か」を確認しましょう。売り出し価格と、実際に成約する価格は同じとは限りません。
売却価格だけでなく、手元に残る金額で比較
売却代金から、仲介手数料（仲介の場合）、契約上負担する測量・解体・片付け等の費用、必要な登記費用や税金、ローン残債があればその返済額などを差し引いて考えます。
必要な費用や税金は物件・契約・所有状況によって異なります。同じ条件で見積もりをそろえると比較しやすくなります。
相続税評価額を、そのまま売却価格にしない
相続税・贈与税の評価と、買主との取引で決まる市場価格は目的が異なります。国税庁は、奥の宅地への専用通路として使う路地状部分を、その宅地と合わせて1画地として評価すると案内しています。
竿部分を一律に「価値がない」「私道だから3割」と考えず、税務評価は税理士に、売却価格は市場と物件条件から確認しましょう。
江坂の実例｜道路側の間口約3.5mの不動産で売買契約が成立
SPACE GREEN 売買契約事例
吹田市垂水町3丁目の旗竿状の不動産で、売買契約が成立しています。
所在地吹田市垂水町3丁目
（江坂エリア）
（江坂エリア）
道路側の間口約3.5m
敷地の特徴道路側が絞られた旗竿状
掲載する実績売買契約の成立
（2026年10月時点）
（2026年10月時点）
この実例は、旗竿状の土地でも、売買契約につながる場合があることを示しています。ただし、間口約3.5mという数字だけが契約成立の理由とはいえません。ほかの土地でも同じ価格や条件で売れることを示すものではありません。
本記事は売買契約段階の実績を紹介しています。決済・引渡し完了を示すものではありません。個別の取引価格や相手方の情報は掲載していません。
この実例を、ご自身の土地の売却に活かすには
まずは「うちも間口が狭いから無理」と判断せず、前面道路、奥の宅地、既存建物、権利関係を一つずつ確認しましょう。そのうえで、住宅としての利用、建物を残す売却、事業者や隣地所有者への提案など、現実的な選択肢を比べます。
スペースグリーンでは、土地の形に加え、売主様がいつまでに売りたいか、どの程度の手間や費用をかけられるかも伺い、売却の進め方を検討します。
スペースグリーンが旗竿地の売却で大切にする3つの視点
旗竿地のご相談でも、土地の寸法だけで話を終わらせず、今ある家や空間を次にどうつなぐかを考えます。これは、当社が「家と暮らしを育てる、やさしい未来のグリーン空間」という理念のもとで大切にしている姿勢です。
建物を残す方法も、費用と一緒に比べる
古い家がある場合も、解体して土地にする方法と、建物を残した状態で引き継ぐ方法を比べます。残せるかどうかは状態や安全性の確認が前提ですが、使えるものまで先に壊してしまわない順番を大切にします。
次の使い手から、その場所の価値を考える
住まいとして使う人、建物を再生したい事業者、隣地と合わせて使いたい人。誰にとって役立つ場所なのかを考えることで、単に「形が悪い土地」という見方から、具体的な使い方の検討へ進めます。
売主様の、売った後の暮らしまで考える
価格とともに、住み替えの準備、片付けの負担、売却希望時期も整理します。「高い査定額が出たか」だけでなく、費用と条件を含めて納得できる進め方を一緒に考えます。
住み替えに合わせて条件を調整した別の売却事例も紹介しています。以下は、本記事の間口約3.5mの契約事例とは別案件です。
旗竿地の売却方法｜仲介・買取・隣地への売却を比較
価格を重視するのか、期限や手間を重視するのかで、向いている方法は変わります。最初から一つに絞らず、条件をそろえて比較するのが基本です。
| 売り方 | 検討しやすい場面 | 注意すること |
|---|---|---|
| 仲介で買主を探す | 売却活動に時間をかけられ、住宅や既存建物の利用条件を説明できる場合。 | 売却までの期間・成約価格は確定しません。買主の融資や建築計画の確認も必要です。 |
| 不動産会社の買取 | 売却時期を相談したい、残置物や築古建物を含めた条件で比較したい場合。 | 一般に再販売費用やリスクが価格に織り込まれます。すべての旗竿地が買取対象とは限りません。 |
| 隣地所有者へ売却 | 隣地と合わせて形や出入口、利用方法が改善する可能性がある場合。 | 相手の購入意向や資金次第です。ほかの売り方の価格も把握してから条件を調整します。 |
仲介と買取の違いは、豊中市の不動産売却・買取ガイドでも詳しく解説しています。
問い合わせが少ないときは、値下げの前に説明材料を見直す
売却活動が進まない場合は、価格が原因なのか、条件が分からず買主が判断できないのかを分けて考えます。
- 図面：入口と途中の幅、竿部分の長さ、奥の宅地の形が分かるか。
- 写真：道路から入口、通路、奥の敷地までの位置関係が伝わるか。
- 条件：建築・駐車・境界について、確認済みの事項と未確認の事項を分けているか。
不安や不明点を整理したうえで、販売対象・価格・買取への切り替えなどを見直します。
建物付きか更地かは、売却方法とは別に比較する
仲介でも買取でも、建物を残した状態で相談できる場合があります。「旗竿地を売るには、先に更地にしないといけない」とは限りません。再建築条件や解体費を調べ、建物付きと更地の両方で手残りを比較してから決めましょう。
長屋・連棟住宅では隣家との構造上の関係も確認します。詳しくは長屋・連棟住宅の売却と切り離し、築50年の古い家を解体せず売る方法をご覧ください。
旗竿地の売却は何から始める？相談から契約までの4段階
- 所在地と手元の資料を整理する
公図、登記事項証明書、測量図、購入時の契約書、建物の確認済証など、あるものを集めます。資料がそろっていなくても相談できます。 - 現地・道路・権利関係を確認する
入口と通路の幅、境界、車の出入り、配管、道路種別を確認。判断できない点は、行政や建築士、土地家屋調査士などと調べます。 - 価格・費用・期間で売り方を比較する
仲介、買取、必要に応じて隣地への売却を検討します。追加の測量や見積もりは、目的と費用負担を確認してから進めます。 - 物件条件を説明し、契約・引渡しへ進む
境界や越境、建物の状態など、分かっている事項を買主へ説明。測量・解体・残置物の扱い、引渡時期などの条件を決めます。
「現況のまま売る」場合も、説明は必要です。不具合や権利関係を把握している場合は、買主へ伝え、契約での扱いを確認します。現況売却という言葉だけで、あらゆる責任がなくなるわけではありません。
最初の相談では、所在地・建物の有無・売却希望時期が分かれば話を始められます。入口や通路の写真、間取り図や測量図があれば、追加で確認したい点を整理しやすくなります。
相談用の写真は、この3か所があると伝わりやすくなります
- 前面道路と入口が一緒に分かる写真
- 竿部分を入口から奥へ向けて撮った写真
- 奥の敷地と建物、気になる境界付近の写真
ご自身の敷地など、立ち入れる範囲で安全に撮影してください。写真だけで境界や建築可否を確定することはできません。
相続した物件で名義や家財の整理も必要な方は、相続した実家を売却する最初の手順をご確認ください。
豊中市・吹田市では、道路図と窓口で条件を確認
豊中市｜建築審査課で道路種別などを確認
豊中市は、指定道路図による道路種別の確認方法を案内しています。着色のない路線や、資料だけで分からない道路の扱いは、建築審査課へ確認します。現地写真や地図、敷地の資料を用意すると相談を進めやすくなります。
吹田市｜指定道路図は参考情報として使う
吹田市の指定道路図は、道路種別などの位置情報を確認するためのものです。接道の有無、道路幅、境界位置などを証明するものではありません。個別の最新情報は開発審査室で確認します。
市は「旗竿敷地の竿部分」を敷地内通路の例に挙げています。細長い部分をすべて道路と考えず、前面道路と敷地内の通路を分けて確認しましょう。
吹田市｜指定道路図等の公開・利用上の注意
吹田市｜未判定道路の調査について
旗竿地の売却でよくある質問
旗竿地は、必ず整形地より安くなりますか？
同じような立地でも利用条件の制約が価格に影響することはありますが、下落率は一律ではありません。周辺の成約事例、再建築条件、駐車や工事のしやすさ、必要費用などを基に査定します。
間口が2m以上なら再建築できますか？
2m以上の接道だけでは判断できません。接している道路の種別、路地状部分の形状、建物の用途・規模、条例などを確認します。土地ごとに行政や建築士等へ確認してください。
間口約3.5mなら、駐車や売却はしやすいですか？
幅は重要な要素ですが、前面道路から曲がれるか、途中に狭い箇所がないか、駐車後に歩けるかも関係します。江坂の契約事例があっても、別の土地の駐車・再建築・成約を保証するものではありません。
旗竿地は売れるまでにどれくらいかかりますか？
立地、価格、利用条件、買主の融資、境界調査などで変わるため、一律の期間は示せません。期限がある場合は、仲介で販売する期間と買取を比較する時期を先に相談し、契約から決済・引渡しまでの準備期間も含めて検討します。
測量図がなくても査定を相談できますか？
相談は可能です。既存資料と現地を確認し、概算の査定と追加調査が必要な点を整理します。境界が不明な場合などは、測量費と実施時期を相談して決めます。
再建築できない旗竿地でも売れますか？
既存建物の利用、隣地との一体利用、事業者による買取などを検討できる場合があります。ただし、買主候補や価格に影響するため、再建築の条件と権利関係を確認して進めます。再建築不可物件の売却ガイドもご覧ください。
豊中市・吹田市の旗竿地のご相談
「うちの土地は売れる？」という段階からご相談ください。
スペースグリーンでは、土地の形、建物、道路条件を確認し、売却方法と必要な調査の順番を整理します。まだ売ると決めていない場合や、資料が不足している場合もご相談いただけます。
最初に教えていただきたいこと：
所在地／建物の有無／売却希望時期
写真や手元の図面を送りたい方はLINEでもご相談いただけます。営業時間内に順次お返事します。
相続した空き家のお悩みは、空き家・相続不動産の相談窓口でも受け付けています。
参考にした公的情報
- 国土交通省｜建築基準法（集団規定）・接道義務（PDF）
- 豊中市｜建築基準法上の道路と敷地の関係について
- 吹田市｜指定道路図等の公開
- 吹田市｜指定道路図における未判定道路の調査について
- 国税庁｜No.4622 私道の評価
公的情報の確認日：2026年10月21日。制度・運用や個別条件により判断が異なります。建築可否は行政・建築士等へ、税務は税理士等へ確認してください。アイキャッチと本文の説明用画像にはAI生成のイメージを使用しています。
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